QUAIS GARANTIAS UTILIZAR EM UMA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Não é incomum que surjam uma série de dúvidas e inseguranças em uma transação imobiliária, afinal, envolve uma quantia elevada de dinheiro, uma série de etapas necessárias, que também podem ser um pouco burocráticas, mas na maioria das vezes é a realização de um sonho, e aí surge o medo de que algo possa dar errado.

Para tentar reduzir os riscos na aquisição de um imóvel, principalmente em relação ao possível não pagamento do preço, e trazer maior segurança à contratação, existem algumas garantias que as partes podem se valer, das quais destaco duas, que são utilizadas com muita frequência:

🔺 HIPOTECA – O imóvel dado em hipoteca continuará em nome do devedor, ou seja, não haverá uma transmissão do proprietário, mas constará essa oneração na matrícula imobiliária, assegurando esse crédito, em favor do credor, inclusive, a lei permite a constituição de mais de uma hipoteca sobre o mesmo imóvel, motivo pelo qual algumas vezes o mesmo bem está hipotecado em 1º grau para a pessoa “X”, em segundo grau para a pessoa “Y” e em terceiro grau para a pessoa “Z”, sendo respeitada esta ordem para garantir o cumprimento da obrigação assumida.

Vamos de um exemplo prático, o imóvel vale R$500.000,00, tenho 2 dívidas, uma relativa a aquisição de um imóvel de R$250.000,00 e a outra relativa a um contrato de prestação de serviços, no valor de R$100.00,00, posso dar este único imóvel em garantia das 2 dívidas?

Sim, pois o valor do bem não só cobre como supera os valores devidos, garantindo assim o seu cumprimento.

🔺 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – O devedor irá transferir a propriedade resolúvel do bem ao credor. Na matrícula do imóvel a propriedade constará em nome do credor de direito, seja ele banco, instituição financeira ou qualquer outro, que deterá a posse indireta, já o devedor terá a posse direta sobre o bem e caso não pague a dívida, o credor poderá consolidar a propriedade em seu nome, de uma forma rápida e simples; já se o comprador honrar com a obrigação de pagar a totalidade da dívida, ao final terá a emissão de um termo de quitação, que será o documento hábil para levar ao ofício imobiliário e requer o cancelamento do ônus sobre o imóvel.

A alienação fiduciária sem sombra de dúvidas é uma forma de garantia extremamente complexa e segura, afinal eu já transferi a propriedade para o credor, preciso então honrar com a obrigação de pagar para que aquele bem volte para a minha titularidade, mas de consequência, por tratarmos de transferência de titularidade se torna bastante onerosa, em relação as despesas decorrentes com contrato/escritura pública e registro.

Existem ainda, outros meios de garantias, mas a hipoteca e a alienação fiduciária são os mais habituais da compra e venda de imóveis, cabendo sempre as partes decidirem qual irão adotar, levando em consideração a segurança e também os gastos decorrentes destas garantias.

Não podemos deixar de mencionar, ainda, a importância da duo diligence, que nada mais é do que o levantamento e análise das certidões que envolverão a transação imobiliária, sejam elas das partes contratantes, do imóvel, de viabilidade de estrutura, financeira e todas as demais que irão interferir diretamente do negócio.

Essa análise irá informar o grau de riscos que envolve a transação e poderão ser determinantes para a escolha da melhora garantia a ser adotada.

Se já teve uma situação semelhante compartilhe sua experiência ou dúvidas sobre este relevante tema.