COMO ARREMATAR IMÓVEIS DE FORMA SEGURA?

O leilão de imóveis, pode ser um investimento altamente lucrativo e acaba despertando interesse em muitos investidores, mas a principal dúvida é sobre a sua segurança.

Como adquirir um imóvel de forma segura? Como evitar adquirir um imóvel “enrolado” com dívidas ou talvez não poder ocupa-lo, pois tem um invasor?

A grande maioria dos riscos podem ser evitados, desde que haja acompanhamento de um profissional, com conhecimento prático, o qual irá analisar toda a documentação do imóvel, o procedimento do leilão e também irá calcular todas as eventuais despesas decorrentes, para que se torne, de fato, extremamente lucrativo.

Para que haja uma melhor compreensão da vasta análise necessária, por trás de uma arrematação segura, é preciso entender alguns procedimentos e termos que envolvem o leilão.

Embora ainda exista a modalidade de leilão presencial, em sua grande maioria ocorre de forma inteiramente eletrônica, o que possibilita a arrematação de imóveis sem a limitação de territorialidade que o presencial necessita, sendo em ordem cronológica, basicamente o seguinte procedimento:

1 – Encontrar o imóvel desejado;

2 – Fazer o credenciamento prévio no site em que o imóvel está sendo ofertado;

3 – Agendar o horário e dia do leilão, dar lances, e caso saia vencedor, pagar as custas no prazo estipulado pelo leiloeiro;

4 – Providenciar a guia de ITBI e o devido recolhimento de imposto ao município; e,

5 – Levar a carta de arrematação a registro (se leilão judicial) ou encaminhar a escritura pública (se leilão extrajudicial).

Pronto, você se torna proprietário de um imóvel com um excelente percentual de lucro, SIMPLES NÉ?

Não, não é bem assim, antes de se credenciar e começar a dar lances é preciso uma vasta análise documental, e ainda, colocar na ponta do lápis todos os possíveis gastos decorrentes, para que aí sim, consiga determinar se será ou não um bom investimento.

A primeira cautela a ser tomada é conferir a credibilidade do leiloeiro, para evitar cair em algum golpe, o leiloeiro precisa estar devidamente registrado na Junta Comercial de seu Estado, após será necessário uma análise completa e detalhada, em especial do edital do leilão, que irá regulamentar e esclarecer a grande parte das dúvidas, podendo inclusive ser omisso, neste caso, será necessário contatar o leiloeiro, o poder judiciário, em caso de leilão judicial, ou qualquer outro meio, afinal tudo precisa ficar completamente esclarecido.

Além do edital é essencial verificar a matrícula imobiliária, certificando-se se existem ônus no título de propriedade, se procedimentos obrigatórios, dependendo do caso, foram cumpridos, evitando assim que o leilão possa ser anulado, mesmo após a arrematação concretizada.

Mas não é só isso, certificar-se com os órgãos competentes sobre as eventuais dívidas, se o montante constante no edital está correto, como por exemplo, débitos de IPTU e condominiais, ademais outro ponto de extrema importância é visitar o imóvel, para conferir sua real situação, podendo inclusive, estimar os custos decorrentes de reformas que se fizerem necessárias, investigando se o valor de avaliação divulgado pelo leiloeiro está correto, enfim, buscando o máximo de informações.

Concluídas todas as diligências do imóvel parte-se para a investigação acerca do devedor que teve seu bem levado a leilão, como qual o valor da dívida, se existem outros processos, inclusive sobre o mesmo imóvel, se os credores foram todos noticiados do leilão, se possui empresa, esta investigação também precisa ser bastante extensa e detalhada.

Cumpridos todos estes procedimentos é hora de colocar na ponta do lápis todas as despesas decorrentes, como necessidade de reformas, pagamento de ITBI, custas notariais e registrais, comissão do leiloeiro, honorários advocatícios, imposto de renda sobre o ganho de capital, e tantas outras despesas que podem ou não ser necessárias, esse cálculo precisa ser o mais preciso possível, para que o valor máximo de lance seja estipulado, tornando a arrematação interessante e vantajosa.

Algumas dicas práticas:

É habitual que o imóvel não seja arrematado no primeiro leilão (praça), uma vez que quando é ofertado no 2º leilão (praça), normalmente o lance inicial é bem menor, na grande maioria das vezes por 50% de seu valor de mercado, observe o tamanho do lucro que poderá ser alcançado, se a arrematação for feita com cautela.

O que muitos não sabem é que alguns leilões permitem inclusive o parcelamento do preço, de forma que uma pequena quantia poderá ser suficiente para que a arrematação ocorra, e conhecendo o mercado imobiliário, a venda poderá ocorrer antes que o parcelamento do saldo do preço ocorra.

Por fim, quando um terceiro arremata um imóvel, a exemplo o profissional contratado, evita que o lado emocional fale mais alto, e com o calor do momento lances acima do valor limite sejam feitos, a cartela de imóveis levados a leilão é muito extensa, logo a arrematação precisa ser encarada como um investimento, se não for interessante parte para outro imóvel.

Principais riscos:

Anulação do leilão – Caso algum requisito legal não seja cumprido haverá este risco, mas a regra geral é de que o valor seja inteiramente devolvido ao arrematante, ademais, o valor da dívida é um ponto a ser observado no edital, pois se o montante for baixo, o devedor poderá cumprir o pagamento antes mesmo que o leilão ocorra.

Demora para vender o imóvel – Se a aquisição não for para fins de moradia e sim para investimento, a análise de viabilidade é muito importante, mas de todo modo bens imóveis tendem a valorizar, assim não haverá a perda do valor investido, apenas a imobilização do patrimônio, enquanto a venda não ocorra.

Se interessou por arrematação? Contate um profissional para obter mais informações e tirar as suas dúvidas, este nicho ainda é pouco explorado, existindo uma vasta oferta de bens no mercado o que o torna um dos investimentos mais rentáveis para investidores!